HEIZUNGSGESETZ NEU GEREGELT · 29. SEPTEMBER 2026

Welche Heizung Eigentümer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz einbauen dürfen

Seit Ende Juli 2026 entscheiden Hausbesitzer wieder selbst über die Heizungsart. Wer Gas oder Öl wählt, verpflichtet sich ab 2029 zu steigenden Anteilen aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Die geltende Fassung im Überblick, Stand September 2026.

VON MARTIN JENDRISCHIK · 9 Min. LESEN

Das Gebäudeenergiegesetz trägt einen neuen Namen. Seit dem 29.07.2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG. Ein neues Stammgesetz hat der Bundestag dafür nicht geschrieben. In Artikel eins des Änderungsgesetzes vom 23.07.2026 ersetzt er schlicht die Überschrift des GEG von 2020, nachzulesen im Bundesgesetzblatt 2026 I Nummer 226.

Inhaltlich hat die Koalition aus Union und SPD das sogenannte Heizungsgesetz von 2023 weitgehend zurückgebaut. Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen, ebenso das Betriebsverbot für alte Heizkessel. An ihre Stelle tritt eine Pflicht, die nur neue Gas- und Ölheizungen trifft. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz setzt Deutschland außerdem die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht um.

Wie Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen haben

Im Februar 2026 legten die Regierungsfraktionen ein Eckpunktepapier vor, das die 65-Prozent-Vorgabe bereits aufgab (mehr dazu: Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz). Das Bundeskabinett beschloss den Gesetzentwurf am 13.05.2026. Verbände kritisierten den Entwurf damals scharf, wie unsere Analyse des Kabinettsbeschlusses zeigt. Im Bundestag lag er als Drucksache 21/6278 vor.

Die Ausschüsse des Bundesrates hatten zum Regierungsentwurf zahlreiche Einwände formuliert (mehr dazu: Scharfe Kritik aus den Bundesratsausschüssen). Parallel verschob der Bundestag mit einem Omnibusgesetz die 65-Prozent-Pflicht für Großstädte von Juli auf November 2026. Diese Fristverlängerung erschien am 26.06.2026 im Bundesgesetzblatt.

Der Ausschuss für Wirtschaft und Energie änderte die Vorlage am 08.07.2026 und fügte die Grüngasquote ein. Zwei Tage später stimmte der Bundestag in namentlicher Abstimmung zu, berichtet das Textarchiv des Bundestages. Noch am selben Tag ließ der Bundesrat das Gesetz passieren. Ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses fand dort keine Mehrheit.

Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier fertigte das Gebäudemodernisierungsgesetz am 23.07.2026 aus, verkündet wurde es am 28.07.2026. Die Heizungsregeln gelten seit dem Folgetag. Weitere Teile treten gestaffelt zum Jahresbeginn 2027, 2028 und 2030 in Kraft, wie die Chronologie des BBSR-Infoportals und Artikel neun des Gesetzes ausweisen.

Was der Gesetzgeber aus dem Heizungsgesetz von 2023 gestrichen hat

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Bundestag die Paragrafen 71 bis 73 des alten GEG vollständig gestrichen. Damit entfällt die Vorgabe, dass jede neue Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder Abwärme erzeugen muss. Diese Regel hatte die Ampelkoalition mit dem GEG-Änderungsgesetz vom Oktober 2023 eingeführt.

Mit den Paragrafen fallen zwei Pflichten weg, die viele Eigentümer kannten. Vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung musste bisher eine fachkundige Person über Wärmeplanung und steigende CO₂-Preise beraten. Diese Beratungspflicht listet das BBSR-Infoportal ausdrücklich als entfallen. Gestrichen ist außerdem das Betriebsverbot für Heizkessel.

Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Regeln gegenüber. Grundlage sind die Bundesgesetzblätter 2023 I Nummer 280 und 2026 I Nummer 226 sowie die konsolidierte Lesefassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes auf gesetze-im-internet.de, Stand September 2026.

Was Eigentümer beim Einbau einer Gas- oder Ölheizung beachten müssen

In Paragraf 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes stehen zehn Optionen für den Heizungstausch. Dazu zählen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, KWK-Anlagen, Stromdirektheizungen, Fernwärme und „andere innovative“ Lösungen. Der Eigentümer wählt frei. Für die gewählte Technik gelten dann die Maßgaben der Paragrafen 43 bis 46.

Den Kern bildet Paragraf 43, die sogenannte Bio-Treppe. Sie trifft jede Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, die nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Gebäude kommt. Ab 2029 müssen mindestens zehn Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Ab 2030 steigt der Anteil auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 und ab 2040 auf 60 Prozent. Neben grünem zählt auch blauer, orangener und türkiser Wasserstoff.

Eigentümer können die Pflicht auch technisch erfüllen. Eine Solarthermieanlage genügt von 2029 bis Ende 2034, wenn sie in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen 0,04 Quadratmeter Kollektorfläche je Quadratmeter Nutzfläche erreicht. Eine Wärmepumpen-Hybridheizung gilt als konform, wenn die Wärmepumpe mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent-alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent. Gemessen wird am Teillastpunkt A der Norm DIN EN 14825. Für größere Häuser verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz später einen Nachweis durch eine fachkundige Person.

Für Notfälle gibt es in Paragraf 43 eine Schonfrist. Fällt eine Heizung im Jahr 2028 irreparabel aus, greift die Bio-Treppe erst zwölf Monate nach dem Einbau des Ersatzgeräts. Betreibt ein Contractor die Anlage, muss er die Quote erfüllen, nicht der Eigentümer.

Im Neubau gelten die Paragrafen 42 bis 45 laut Paragraf zehn „entsprechend“. Ab 2030 ändert sich das grundlegend. Dann muss jedes neue Gebäude als Nullemissionsgebäude entstehen, das am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht. Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand müssen diesen Standard schon ab 2028 einhalten.

Wie lange Eigentümer ihre alte Heizung weiter betreiben dürfen

Bestehende Heizungen dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz ohne feste Altersgrenze weiterlaufen. Bis Juli 2026 verbot Paragraf 72 den Betrieb von Öl- und Gaskesseln nach 30 Jahren, sofern es sich weder um Niedertemperatur- noch um Brennwertgeräte handelte. Diese Regel stand bereits im Regierungsentwurf zum GEG von 2020. Der Paragraf ist ersatzlos gestrichen.

Gestrichen ist damit auch das Datum, das die Ampel 2023 ins Gesetz geschrieben hatte. Heizkessel durften danach längstens bis Ende 2044 fossil befeuert werden. Für das Ziel 2045 nimmt der Gesetzgeber nun die Brennstoffhändler in die Pflicht (mehr dazu: Was aus dem Enddatum für fossile Heizungen wird).

In Paragraf 42a kündigt der Gesetzgeber ein eigenes Gesetz an, das die Bundesregierung bis zum 01.12.2026 vorlegen soll. Es soll Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, Brennstoffe für die Gebäudewärme ab 2045 vollständig klimaneutral zu liefern. Die Details der Grüngas- und Grünheizölquote stehen noch nicht im Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflicht zur Heizungsprüfung in Häusern ab sechs Wohnungen nach Paragraf 60b des Gebäudemodernisierungsgesetzes bleibt bestehen.

Wie Vermieter und Mieter die Kosten einer neuen Gasheizung teilen

Den Mieterschutz hat der Bundestag in zwei Nachbargesetzen verankert. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erhält neue Paragrafen 5a bis 5d. Baut ein Vermieter eine Gas- oder Ölheizung nach Paragraf 43 ein, tragen beide Seiten ab 2028 die Gasnetzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte. Ab 2029 teilen sie auch die Mehrkosten der Biobrennstoffe, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent.

Die Teilung gilt auch für Neubauten, die bis Ende 2029 fertig werden. Kleinvermieter mit höchstens sechs Wohnungen können sich unter engen Bedingungen auf einen Härtefall berufen. Dazu gehören eine Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete und ein Gebäude der Effizienzklassen G oder H. Welche Risiken Vermieter mit einer neuen Gasheizung eingehen, beschreibt unser Beitrag zum Vermieter-Risiko Gasheizung.

In Artikel sechs ändert der Gesetzgeber die Modernisierungsumlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Bei neuen Gas- und Ölheizungen entfällt der pauschale Abzug von 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten, es gilt die allgemeine Regel. Nach dem neuen Paragrafen 559f BGB darf ein Vermieter eine Wärmepumpe nur dann voll umlegen, wenn sie eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht. Fehlt der Nachweis, darf er nur die Hälfte der Kosten ansetzen.

Was Kommunen und die EU künftig vorgeben

Kommunen müssen weiterhin Wärmepläne aufstellen, doch für Eigentümer entfällt die rechtliche Folge. Nach dem Wärmeplanungsgesetz mussten Großstädte ihre Pläne bis zum 30.06.2026 vorlegen, alle übrigen Gemeinden haben bis zum 30.06.2028 Zeit. Bisher löste ein fertiger Wärmeplan die 65-Prozent-Pflicht vor Ort aus. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist diese Kopplung entfallen (mehr dazu: Kommunale Wärmeplanung).

Für Eigentümer bleibt der Wärmeplan trotzdem eine wichtige Planungsgrundlage. Aus ihm lässt sich ablesen, wo Kommunen ein Wärmenetz ausbauen und wo Gasnetze langfristig schrumpfen. Beim Wärmeplanungsgesetz hat der Bundestag außerdem die Regeln zur Transformation von Gasnetzen angepasst.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz setzt Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 um, die Frist dafür lief im Mai 2026 ab. Die Bundesregierung spricht in der Gesetzesbegründung von einer Umsetzung eins zu eins. Ab 2027 gelten Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude und neue Energieeffizienzklassen. Mit Paragraf 106 kommt eine Solarpflicht, zuerst für neue öffentliche und größere Nichtwohngebäude, ab 2030 für jedes neue Wohngebäude.

Nach Paragraf 9a müssen drei Bundesministerien das Gebäudemodernisierungsgesetz im Jahr 2030 auf seinen Beitrag zur Klimaneutralität 2045 prüfen. Innerhalb von sechs Monaten danach soll ein Vorschlag zur Weiterentwicklung folgen. Wer heute eine Gasheizung einbaut, sollte deshalb mit späteren Nachschärfungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes rechnen.

Welche Förderung der Bund für den Heizungstausch zahlt

Parallel zum Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Bund die Heizungsförderung umgebaut. Die Fördersätze stehen in der Förderrichtlinie für Einzelmaßnahmen, zuletzt in der Fassung vom 17. August 2026, Stand September 2026. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro erhalten 40 Prozentpunkte Einkommensbonus, bis 40.000 Euro 30 und bis 50.000 Euro zehn Prozentpunkte.

Wer eine funktionierende Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung ersetzt, erhält bis Ende Januar 2027 einen Klimageschwindigkeits-Bonus von 16 Prozentpunkten. Danach sinkt er halbjährlich um vier Punkte und entfällt ab August 2028. Förderfähig sind höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, das ist die Bemessungsgrundlage, nicht der Zuschuss. Diese Grenze sinkt ab Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Ab dem ersten Quartal 2027 plant die KfW einen Bonus von 15 Prozent für Wärmepumpen aus europäischer Fertigung.

Wegen der sinkenden Höchstbeträge lohnt sich für Eigentümer ein früher Antrag. Die genauen Konditionen sollten sie vor der Beauftragung direkt bei der KfW prüfen.

QUELLEN

1. KfW: Pressemitteilung „Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude startet jetzt“, 21.07.2026.
2. Amtsblatt der Europäischen Union: Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, 08.05.2024.
3. Bundesgesetzblatt: Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes mit Fristverschiebung, BGBl. 2026 I Nr. 191, 26.06.2026.
4. BMWSB: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen 28.09.2026.

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