WÄRMEWENDE · 1. JUNI 2026
KI-generiertDas eigentliche Risiko für Vermieter heißt Gasheizung
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, so heißt es, treibe Vermieter aus dem Markt und Mieter in die Armut. Die Zahlen erzählen eine andere Geschichte. Wer jetzt in saubere Wärme investiert, sichert seinen Bestand. Wer eine neue Gasheizung einbaut, geht das eigentliche Risiko ein.
Seit das Bundeskabinett am 13. Mai den Regierungsentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen hat, läuft ein Narrativ durch die Republik. Es klingt nach Mitgefühl und riecht nach Drohung. Vermieter würden ihre Wohnungen verkaufen, Eigenbedarf anmelden, den Mietmarkt verengen. Bis zu drei Millionen Mietwohnungen seien in Gefahr.
Bevor Sie dieser Erzählung folgen, lohnt der Blick auf den Stand des Verfahrens. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen, sondern erst ein Regierungsentwurf. Bundestag und Bundesrat beraten noch, und fast alle Fachverbände fordern Nachbesserungen. Wer jetzt schon von vollendeten Tatsachen spricht, nimmt ein Ergebnis vorweg, das das Parlament erst formen muss.
Es lohnt sich, das Bild umzudrehen. Der gefährlichste Satz für jeden Vermieter steht nicht in der Drohkulisse, sondern im Heizungskeller: Bau noch schnell eine neue Gasheizung ein, dann hast du Ruhe. Genau das ist die Falle. Und die Bundesregierung hat sie nicht abgebaut, sondern verschärft.
Was die Regierung wirklich gebaut hat
Die Details des Entwurfs haben wir an anderer Stelle aufgeschlüsselt (siehe unsere Übersicht zu den Eckpunkten des GModG). Für Sie als Vermieter zählt vor allem ein Mechanismus: die Bio-Treppe. Wer neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 teure Brennstoffe wie Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoff beimischen. Der Anteil startet bei zehn Prozent und klettert bis 2040 auf 60 Prozent.
Das Entscheidende steht im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Wer künftig fossil heizt, trägt die Mehrkosten zur Hälfte selbst: CO₂-Preis, Gasnetzentgelte und die Aufschläge der Bio-Treppe. Der Immobilienverband IVD nennt das eine Daumenschraube und klagt, der Vermieter zahle für staatliche Vorgaben. Der Einwand übersieht das Naheliegende: Über das Heizsystem entscheidet nicht der Mieter, sondern der Eigentümer.
Wie teuer das wird, kann niemand seriös beziffern. Am wenigsten die Regierung selbst. In der Kabinettsvorlage steht ein bemerkenswert offener Satz: „Eine belastbare Abschätzung der in der Zukunft zu erwartenden Kosten ist derzeit nicht möglich.“ Wer Ihnen rät, sich diesem unkalkulierbaren Pfad für 15 bis 20 Jahre auszuliefern, meint es nicht gut mit Ihnen.
Das Risiko sitzt im Brennstoff, nicht in der Pumpe
Über allem schwebt ein Mechanismus, der oft als Bedrohung gilt, in Wahrheit aber für die Wärmepumpe spricht: der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr. Er startet nach der EU-Verschiebung 2028. Ab dann wird der CO₂-Preis nicht mehr in Berlin gedeckelt, sondern am Markt gebildet. Die Höhe ist offen, die Richtung eindeutig nach oben.
Den nationalen CO₂-Preis hat die Bundesregierung für 2027 noch einmal auf 55 bis 65 Euro je Tonne eingefroren. Das ist eine kurze Atempause, mehr nicht. Selbst der Bundesverband Solarwirtschaft, der vom Gesetz profitiert, kritisiert das Einfrieren. Hauptgeschäftsführer Carsten Körnig sagt: „ständiges energiepolitisches Hin und Her bremst den dringend notwendigen Wandel in deutschen Heizungskellern.“
Der Emissionshandel ist kein Konstruktionsfehler. Er ist das Instrument, das die Wärmewende überhaupt trägt. Ohne steigenden CO₂-Preis fehlt der Hebel, der fossiles Heizen aus dem Markt drängt und die Wärmepumpe günstig macht. Für Sie heißt das: Der CO₂-Preis bleibt, er steigt, und er trifft ab 2028 jede neue Gasheizung zur Hälfte. Die einzige Heizung, die er nicht trifft, verbrennt kein fossiles CO₂.
Was die Zahlen wirklich sagen
Bleibt das Verkaufswellen-Argument. Es stützt sich auf eine aktuelle Befragung: Laut dem Vermieterreport der DI Deutschland.Immobilien und des Instituts der deutschen Wirtschaft planen 59 Prozent der privaten Vermieter keine energetische Sanierung, ein Jahr zuvor waren es 48 Prozent. Ein klarer Befund, möchte man meinen. Doch die Begründungen kippen das Bild.
Der häufigste Grund, auf eine Sanierung zu verzichten, ist nicht das Geld, sondern fehlende Dringlichkeit: 64 Prozent. Mangelnde Nachfrage der Mieter folgt mit 21 Prozent. Die Kosten landen erst auf Platz drei, bei 17 Prozent. Das ist kein Bild wirtschaftlicher Not, sondern eines des Aufschiebens. Und Aufschieben ist bei einem steigenden CO₂-Preis die teuerste aller Optionen.
Bei denen, die investiert haben, wird es noch deutlicher. Ihre drei Hauptmotive: langfristige Energieeinsparung (53 Prozent), zufriedenere Mieter (41 Prozent), Wertsteigerung der Immobilie (38 Prozent). Ökologische Gründe rangieren weit dahinter. Wer saniert, tut es aus Eigeninteresse, und es rechnet sich. IW-Experte Michael Voigtländer formuliert keine Warnung vor der Wärmewende, sondern einen Appell: „Ohne klare Orientierung, realistische Anforderungen und praktikable Förderstrukturen wird die Transformation des Gebäudebestands nicht gelingen.“
Auch die große Verkaufszahl hält der Prüfung nicht stand. Sie stammt aus einer Mitgliederbefragung eines Eigentümerverbands, misst also Absichten, nicht reale Verkäufe. Und selbst wenn ein Haus verkauft wird, bleiben bestehende Mietverträge bestehen. Ein Eigentümerwechsel hebt den Mieterschutz nicht auf. Wer aus einer Umfrage eine soziale Katastrophe hochrechnet, betreibt Stimmungsmache, keine Analyse.
Risiko Gasheizung: Die saubere Rechnung
Was bleibt, wenn Sie die Angst beiseiteschieben und nachrechnen? Eine moderne Wärmepumpe kennt keinen CO₂-Preis am Brennstoff, keine Bio-Treppe, keine Netzentgelte für einen Gasanschluss, der ohnehin zurückgebaut wird. Die Investition lässt sich über die Modernisierungsumlage anteilig auf die Miete legen, sofern die Anlage effizient läuft. Die Bundesförderung trägt für Vermieter einen erheblichen Teil.
Am Ende steht eine Immobilie mit besserer Effizienzklasse, niedrigeren Betriebskosten und zufriedeneren Mietern. Genau die drei Vorteile, die der Vermieterreport als Hauptmotive nennt. Die Wirtschaftlichkeit ist dabei keine Glaubensfrage mehr. Energieökonomin Claudia Kemfert vom DIW bringt es auf den Punkt: Die höhere Anfangsinvestition zahlt sich über die Betriebskosten zurück, weil Gas teurer und Ökostrom günstiger wird.
Das ist keine Hoffnung, sondern die Bilanz der vergangenen Jahre. Wer heute eine Gasheizung einbaut, wettet gegen sie, mit fremdem und mit eigenem Geld. Dass es auch im großen Maßstab geht, zeigt die Branche längst. In der sozial orientierten Wohnungswirtschaft gilt die Wärmepumpe im Mehrparteienhaus inzwischen als Konsens, nicht als Wagnis.
Selbst Deutschlands größte Vermieter rüsten serienweise um, oft mit dem Befund, dass die Energiekosten der Mieter spürbar sinken. Die dokumentierten Pilotprojekte berichten übereinstimmend: Wo früh und ehrlich kommuniziert wird, ist die Mieterschaft zufrieden. Die Wärmewende verengt den Mietmarkt nicht. Sie macht Wohnungen besser.
Was jetzt zu tun ist
Drei Dinge ergeben sich aus dieser Rechnung. Erstens: keine neue fossile Heizung mehr. Wer 2026 noch einen Gaskessel einbaut, bindet sich für zwei Jahrzehnte an einen Kostenpfad, den niemand beziffern kann und den der Gesetzgeber ihm zur Hälfte aufbürdet.
Zweitens: das Förderfenster nutzen, solange es offen steht. Die Zuschüsse sind heute hoch, ihre Ausgestaltung kann sich verschlechtern. Drittens: die Mieter mitnehmen. Eine Wärmepumpe mit niedrigeren Betriebskosten ist kein Konflikt, sondern ein Vermietungsvorteil.
Das Gesetz ist nicht gut. Es lässt ein Ausstiegsdatum vermissen, verzahnt sich schlecht mit der kommunalen Wärmeplanung und lädt mit der Bio-Treppe ein Kostenrisiko in den Keller, dessen Höhe die Regierung selbst nicht kennt. Wer das kritisiert, hat recht. Aber die Konsequenz aus einem schlechten Gesetz ist nicht, in seine Falle zu tappen.
Sie ist, die Tür zu nehmen, die das Gesetz offen lässt: die Investition in eine Heizung, die kein CO₂ verbrennt und deshalb von alldem nicht getroffen wird. Liebe Vermieter, die Zukunft steht nicht gegen Sie. Sie steht in Ihrem Heizungskeller und wartet auf eine Entscheidung. Treffen Sie sie für und mit Ihren Mietern. Nüchtern gerechnet, ist es die einzige, die sich auszahlt.
QUELLEN
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Referentenentwurf vom 13. Mai 2026; Kostenpassage zitiert nach Pressemitteilung des Bundesverbands Nachhaltige Wirtschaft (BNW)
- Bundesverband Solarwirtschaft (BSW-Solar): Pressemitteilung mit Statement von Carsten Körnig vom 13. Mai 2026
- Immobilienverband Deutschland (IVD): Pressemitteilung mit Statement von Dirk Wohltorf vom 13. Mai 2026
- Deutschland.Immobilien Vermieterreport / Institut der deutschen Wirtschaft (IW): Befragung mit Statement von Michael Voigtländer, via dpa vom 31. Mai 2026
- Claudia Kemfert, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW): zur Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen
