HEIZUNGSTAUSCH IM MIETSHAUS · 12. OKTOBER 2026

Wie Eigentümer eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus planen und finanzieren

Zentrales Gerät im Hof, Kaskade im Keller oder eine Anlage pro Wohnung: Die Hürden liegen weniger beim Gerät als bei Warmwasserhygiene, Schall und Platz. Die Kosten verteilen sich nach Mietrecht, Eigentümerbeschluss und KfW-Förderung.

VON MARTIN JENDRISCHIK · 10 Min. LESEN

Planer müssen eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus auf eine höhere Heizlast auslegen als im Einfamilienhaus, dazu kommen Warmwasser für viele Haushalte und enge Höfe. Im Verbundprojekt „LowEx im Bestand“ haben das Fraunhofer ISE, das KIT und die Universität Freiburg sechs Gebäude untersucht. Ihr Befund lautet, dass die Technik auch im Bestand trägt. „Generell ist der Einsatz von Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern möglich und wird bereits praktiziert“, sagt Marek Miara, Koordinator Wärmepumpen am Fraunhofer ISE.

Wer eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus bezahlt, hängt am Eigentum. In älteren, unsanierten Häusern darf ein Vermieter die Anlage nur dann voll auf die Miete umlegen, wenn er eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Eine Eigentümergemeinschaft beschließt den Umbau per Mehrheit, und die KfW bezuschusst ihn mit mindestens 30 Prozent, Stand Oktober 2026.

Welche Varianten gibt es für die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Fünf Grundformen stehen zur Wahl: die zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe, mehrere Geräte in Kaskade, die Sole-Wasser-Anlage mit Erdsonden, dezentrale Geräte pro Wohnung und die Hybridheizung mit Gaskessel. Welche passt, hängt von Heizlast, Heizkörpern, Platz und den vorhandenen Gasetagenheizungen ab.

Für größere Häuser empfehlen die Forscher im Schlussbericht des Fraunhofer ISE zum Projekt LCR290 vom Juli 2026 oft mehrere kleinere Geräte statt eines großen. Sie nennen drei Gründe: Redundanz, einen größeren Regelbereich und weniger Verdichterstarts pro Gerät. Mit Erdsonden erschließen Planer die wärmste Quelle, doch in Innenstädten fehlt oft die Bohrfläche. Im Projekt LowEx kombinierte das Fraunhofer ISE deshalb mit einem Heizungshersteller Außenluft und Erdreich in einer Mehrquellen-Anlage.

Mit dezentralen Geräten tauschen Eigentümer die Gasetagenheizung Wohnung für Wohnung. Den Vorteil sehen die LCR290-Autoren im gestaffelten Einbau, der besonders Eigentümergemeinschaften entgegenkommt. Schallschutz und die Sicherheitsabstände für das Kältemittel Propan lassen sich bei vielen Einzelgeräten aber schwerer einhalten. Am Beispielgebäude in Schönebeck grenzten nur sechs von 23 Wohnungen an fensterlose Stirnseiten, wo der Schutzabstand von einem Meter passt.

Bei der Hybridheizung übernimmt ein Gaskessel die Spitzenlast. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gasheizung einbaut, muss laut Paragraf 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes ab 2029 mindestens zehn Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff decken. Bei einer Hybridheizung gilt diese Pflicht als erfüllt, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt mindestens 30 Prozent der Kesselleistung bringt (mehr dazu: Gebäudemodernisierungsgesetz).

Für fünf reale Gebäude von Wohnungsunternehmen legten zwei Planungsbüros im Jahr 2025 Wärmepumpen aus.

Quelle: Fraunhofer ISE, Schlussbericht LCR290, Juli 2026. Planungen aus dem Jahr 2025, keine Messwerte.

Wie heiß muss das Warmwasser wegen Legionellen sein

Bei zentraler Trinkwassererwärmung muss das Wasser den Erwärmer mit mindestens 60 Grad verlassen und darf in der gesamten Zirkulation nicht unter 55 Grad fallen. Diese Werte nach dem Arbeitsblatt W 551 fasst der Fachverband DVGW in einer Information vom März 2023 zusammen.

Oberhalb von 60 Grad sterben Legionellen laut DVGW schnell ab, ab 50 Grad hemmt die Temperatur ihre Vermehrung wirksam. Als Großanlage gilt eine Installation mit einem Speicher über 400 Liter oder mehr als drei Litern Inhalt in einer Leitung zur Zapfstelle. Gibt der Eigentümer das Wasser gewerblich ab, schreibt Paragraf 31 der Trinkwasserverordnung dort mindestens alle drei Jahre eine Legionellen-Untersuchung vor.

Für eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus bedeuten 60 Grad einen hohen Temperaturhub und damit weniger Effizienz. Wohnungsstationen ohne Zirkulation und mit weniger als drei Litern Leitungsinhalt behandelt das Regelwerk wie Kleinanlagen im Einfamilienhaus, ein Speicher braucht dann mindestens 50 Grad. In einer Frischwasserstation fließt das Trinkwasser erst beim Zapfen durch einen Wärmetauscher, den Heizwasser aus dem Puffer speist. Drei der fünf LCR290-Planungen setzen auf diese Technik.

Unter 55 Grad am Erwärmer lässt das DVGW-Regelwerk eine Großanlage nur im Einzelfall laufen, mit mikrobiologischem Nachweis und unter Einbeziehung des Gesundheitsamts.

Welche Jahresarbeitszahlen haben Forscher in Mehrfamilienhäusern gemessen

Im Karlsruher Demonstrationsprojekt maß das Fraunhofer ISE für die Mehrquellen-Wärmepumpe im ersten Betriebshalbjahr 2022 eine Arbeitszahl von 3,2. Die großen Feldmessungen des Instituts mit Dutzenden Anlagen stammen dagegen aus Ein- bis Dreifamilienhäusern.

Die Jahresarbeitszahl gibt an, wie viele Kilowattstunden Wärme eine Wärmepumpe über ein Jahr aus einer Kilowattstunde Strom gewinnt. In Karlsruhe-Durlach versorgt das Projekt fünf Gebäude mit 160 Wohnungen, zwei davon mit Wärmepumpe und Gas-Spitzenlastkessel. Laut einer Mitteilung des Fraunhofer ISE vom März 2023 lag die mittlere Quelltemperatur bei acht Grad. Der Gaskessel lieferte 31 Prozent der Wärme, vor allem wegen der hohen Temperaturen für hygienisches Trinkwarmwasser.

Die Treibhausgasemissionen sanken gegenüber dem Projektstart um 42 Prozent, gegenüber dem ungedämmten Zustand von 1963 um 73 Prozent. Zum Vergleich liegen Messungen aus 77 Ein- bis Dreifamilienhäusern vor. Dort ermittelte das Fraunhofer ISE im November 2025 für Luft-Wasser-Geräte im Mittel 3,4, für Erdreich-Anlagen 4,3 (mehr dazu: Wärmepumpe im Altbau).

Den echten Wert einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus ab sechs Wohnungen müssen Betreiber messen lassen, wenn sie nach 2023 eingebaut wurde. Paragraf 60a des Gebäudemodernisierungsgesetzes verlangt eine Betriebsprüfung nach der ersten Heizperiode, spätestens nach zwei Jahren. Die Fachkraft wertet dabei die Jahresarbeitszahl messtechnisch aus und prüft den hydraulischen Abgleich. Nötige Optimierungen muss der Eigentümer binnen eines Jahres umsetzen, Mieter dürfen das Ergebnis einsehen.

Wo stellen Planer die Geräte auf und wie laut dürfen sie sein

Planer stellen Luft-Wasser-Geräte im Hof, auf dem Dach oder an fensterlosen Stirnseiten auf, Sole- und Innengeräte im Heizungskeller. Nach der TA Lärm gilt außerhalb von Gebäuden in allgemeinen Wohngebieten nachts ein Richtwert von 40 dB(A), in reinen Wohngebieten von 35 dB(A).

Im Mehrfamilienhaus zählt auch der Schall, der durch Wände und Decken wandert. Für schutzbedürftige Räume anderer Nutzer nennt die TA Lärm innerhalb von Gebäuden nachts 25 dB(A). Die LCR290-Autoren warnen vor Geräten auf Holzbalkendecken und neben Schlafzimmern. Propan-Geräte scheiden laut Bericht auf, vor oder unter Balkonen aus, weil dort Zündquellen wie Grills vorkommen können.

Im Keller brauchen die Anlagen Fläche für Puffer- und Warmwasserspeicher, in den LCR290-Planungen zwischen 530 und 825 Liter je Speicher. Manuel Lämmle, der das LowEx-Projekt am INATECH betreut, rät, den Kellerplatz vorab zu prüfen und den Tausch einzelner Heizkörper zu erwägen. Fehlt der Platz in Keller und Hof, bleibt in vielen Städten der Anschluss an ein Wärmenetz (mehr dazu: Fernwärme).

Wie viel dürfen Vermieter für die Wärmepumpe auf die Miete umlegen

Nimmt der Vermieter eine Förderung in Anspruch, darf er die Jahresmiete um zehn Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel erhöhen. Die Monatsmiete darf dabei innerhalb von sechs Jahren um höchstens 50 Cent je Quadratmeter steigen, so steht es in Paragraf 559e BGB, Stand Oktober 2026.

Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern liegt die Obergrenze damit bei 35 Euro im Monat. Vom Rechnungsbetrag zieht der Vermieter pauschal 15 Prozent als ersparte Erhaltungskosten ab. Verzichtet er auf eine mögliche Förderung, gilt die allgemeine Umlage nach Paragraf 559 BGB mit acht Prozent. Die Kappung von 50 Cent gilt auch dann.

Für Wärmepumpen gilt zusätzlich eine Effizienzschwelle. Nach Paragraf 559f BGB legt ein Vermieter die vollen Kosten nur zugrunde, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Die Berechnung folgt der Richtlinie VDI 4650 vor der Inbetriebnahme, nicht dem späteren Betrieb. Fehlt der Nachweis, zählt nur die Hälfte der Kosten.

Den Nachweis braucht er nicht für Häuser, die nach 1996 errichtet wurden oder den Wärmeschutz von 1995 erreichen. Ausgenommen sind auch Gebäude, die nach Sanierung die Anforderungen von Paragraf 38 GModG erfüllen oder mit höchstens 55 Grad Vorlauf auskommen. Was Mieter am Ende zahlen, hängt neben der Umlage an den laufenden Heizkosten im Vergleich zu Gas oder Fernwärme.

Wie beschließt eine Eigentümergemeinschaft den Umstieg auf die Wärmepumpe

Geht der Umbau über die bloße Erhaltung hinaus, beschließt die Eigentümergemeinschaft ihn als bauliche Veränderung nach Paragraf 20 WEG mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle Eigentümer zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Paragraf 20 in dieser Form hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geschaffen, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Wird keine der beiden Schwellen erreicht, tragen nach Paragraf 21 WEG nur die Eigentümer die Kosten, die dafür gestimmt haben. Einen Umbau, der die Anlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt, darf die Versammlung gar nicht beschließen.

Die KfW trennt zwei Anträge: Die Gemeinschaft beantragt Geld für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, der einzelne Eigentümer für den Heizungstausch im Sondereigentum. Braucht sein Wohnungsgerät ein Außenteil am gemeinsamen Gebäude, kann die Versammlung ihm diese bauliche Veränderung per Beschluss gestatten. Was die Anlagen kosten, zeigt der Überblick zu den Kosten einer Wärmepumpe.

Welche Förderung zahlt die KfW für eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Die KfW zahlt im Programm 458 eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Mit Boni steigt der Zuschuss für die selbst genutzte Wohnung auf höchstens 80 Prozent, Stand Oktober 2026.

Förderfähig sind 28.000 Euro für die erste Wohnung, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Ein Haus mit acht Wohnungen kommt so auf 119.000 Euro förderfähige Kosten und bei reiner Grundförderung auf 35.700 Euro Zuschuss. Wohnungsunternehmen und andere Firmen beantragen über das Programm 459. Die KfW zahlt unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.

Quelle: KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen (458), abgerufen am 12. Oktober 2026; Berechnung Cleanthinking.

Den Einkommensbonus von zehn bis 40 Prozent bekommen Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 50.000 Euro, mit Kind bis 60.000 Euro. Den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent gibt es für den Tausch einer funktionierenden Öl- oder Gasetagenheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gasheizung. In Mehrfamilienhaus und Eigentümergemeinschaft beantragen Selbstnutzer beide Boni per Zusatzantrag binnen sechs Monaten nach der Zusage. Vor dem Antrag braucht es einen Liefervertrag mit aufschiebender Bedingung und die Bestätigung einer Fachkraft.

Ab Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohnung halbjährlich um 750 Euro. Der Klimageschwindigkeitsbonus fällt im selben Takt um vier Prozentpunkte, für Anträge ab August 2028 entfällt er ganz.

QUELLEN

1. LowEx im Bestand: Handreichung Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus-Bestand, Oktober 2023.
2. DVGW: Arbeitsblatt W 551, Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlagen.
3. Bundesgesetzblatt: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), 16. Oktober 2020.
4. Gesetze im Internet: Paragraf 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Stand Oktober 2026.

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