HEIZKOSTENABRECHNUNG FÜR MIETER · 11. OKTOBER 2026

Gastherme mit Wärmemengenzähler im Mehrfamilienhaus, Briefkästen im Flur (KI-generiert)

Was Vermieter bei der CO₂-Kostenaufteilung übernehmen müssen

Bei der CO₂-Kostenaufteilung zahlen Vermieter seit 2023 einen Teil des CO₂-Preises auf Heizöl und Erdgas. Wie groß er ausfällt, hängt am Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter: Im schlechtesten Fall entfallen 95 Prozent auf sie, im effizienten Haus nichts.

VON MARTIN JENDRISCHIK · 9 Min. LESEN

Wer zur Miete wohnt, entscheidet nicht über Dämmung, Fenster oder Heizkessel. Den Brennstoff bezahlte bis Ende 2022 trotzdem allein der Mieter, samt dem CO₂-Preis, den der Bund seit 2021 auf Heizöl und Erdgas erhebt. Der Eigentümer spürte von diesem Preissignal nichts, obwohl nur er das Gebäude sanieren oder die Heizung tauschen kann. Ökonomen nennen diese Lücke das Investor-Nutzer-Dilemma: Einer investiert, ein anderer profitiert von der Ersparnis.

Mit der CO₂-Kostenaufteilung hat der Bundestag diese Lücke zum Jahresbeginn 2023 geschlossen. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das Vermieter und Mieter nach ihren Einflussmöglichkeiten belastet. Die Mieter steuern ihren Verbrauch, die Vermieter den Zustand des Hauses. Je mehr CO₂ ein Gebäude pro Quadratmeter ausstößt, desto größer fällt deshalb der Anteil des Eigentümers aus. Die Ampel-Koalition hatte das Stufenmodell 2022 als Entwurf vorgelegt.

Unter die CO₂-Kostenaufteilung fallen alle Brennstoffe mit einem Standard-Emissionsfaktor aus dem Brennstoffemissionshandel, also vor allem Erdgas, Heizöl und Flüssiggas. Sie gilt auch für gelieferte Wärme, selbst wenn das Heizkraftwerk dem EU-Emissionshandel unterliegt. Für Gebäude, die erst nach dem 1. Januar 2023 an ein solches Netz angeschlossen wurden, gilt das nicht.

Inhalt

Wie viel Mieter und Vermieter je Stufe tragen

Für Wohngebäude hat der Gesetzgeber zehn Stufen festgelegt. Maßstab ist der jährliche CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche. Unter zwölf Kilogramm zahlt der Mieter die CO₂-Kosten allein. Darüber wandern mit jeweils fünf weiteren Kilogramm zehn Prozentpunkte zum Vermieter. Ab 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent, der Mieter nur noch fünf Prozent.

CO₂-Ausstoß pro m² Wohnfläche und Jahr	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
unter 12 kg	100 %	0 %
12 bis unter 17 kg	90 %	10 %
17 bis unter 22 kg	80 %	20 %
22 bis unter 27 kg	70 %	30 %
27 bis unter 32 kg	60 %	40 %
32 bis unter 37 kg	50 %	50 %
37 bis unter 42 kg	40 %	60 %
42 bis unter 47 kg	30 %	70 %
47 bis unter 52 kg	20 %	80 %
52 kg und mehr	5 %	95 %

Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG, Stand Oktober 2026. Bei Nichtwohngebäuden läuft die CO₂-Kostenaufteilung ohne Stufentabelle, dort tragen Mieter höchstens 50 Prozent.

Für die CO₂-Kostenaufteilung ermittelt der Vermieter den Ausstoß jedes Jahr mit der Heizkostenabrechnung. Er teilt die Emissionen aus den Brennstoffrechnungen durch die Wohnfläche und rundet auf eine Nachkommastelle. Die Einstufung beruht damit auf dem tatsächlichen Verbrauch, nicht auf dem Energieausweis. Nach einem kalten Winter oder bei sparsamen Mietern kann ein Haus deshalb von Jahr zu Jahr die Stufe wechseln.

Wie viel ein Vermieter mit weniger Gasverbrauch spart

Für eine Beispielrechnung zur CO₂-Kostenaufteilung dient ein gasbeheiztes Mehrfamilienhaus mit 1.000 Quadratmetern Wohnfläche im Abrechnungsjahr 2026. Für dieses Jahr hat die Deutsche Emissionshandelsstelle den maßgeblichen Preis auf 60 Euro pro Tonne festgelegt. Das ist der Mittelwert des gesetzlichen Korridors von 55 bis 65 Euro. Nach dem Standardwert der Emissionsberichterstattungsverordnung entstehen je Kilowattstunde Erdgas auf der Rechnung rund 0,18 Kilogramm CO₂.

Verbraucht das unsanierte Haus 250.000 Kilowattstunden Gas, stößt es rund 45,3 Tonnen CO₂ aus, also 45,3 Kilogramm pro Quadratmeter. Die CO₂-Kosten betragen netto rund 2.721 Euro. Der Vermieter trägt in dieser Stufe 70 Prozent, rund 1.905 Euro, auf alle Mieter zusammen entfallen rund 816 Euro.

Senkt der Eigentümer den Verbrauch durch Dämmung und neue Fenster auf 150.000 Kilowattstunden, sinkt der Ausstoß auf 27,2 Kilogramm pro Quadratmeter. Sein Anteil fällt auf 40 Prozent von rund 1.633 Euro, also auf rund 653 Euro. Bei 100.000 Kilowattstunden landet das Haus bei 18,1 Kilogramm und in der Stufe mit 20 Prozent Vermieteranteil. Dann zahlt er noch rund 218 Euro im Jahr.

Alle Beträge verstehen sich ohne Umsatzsteuer, die der Lieferant laut Gesetz auf den CO₂-Preisbestandteil aufschlägt. Mit jeder Stufe nach unten spart der Vermieter doppelt: Die Gesamtkosten sinken, und sein Anteil daran schrumpft. Die Mieter tragen im sanierten Haus sogar mehr CO₂-Kosten als im unsanierten. Ihre gesamte Heizkostenrechnung fällt trotzdem niedriger aus, weil sie für 100.000 statt 250.000 Kilowattstunden Gas zahlen.

Was Vermieter ausweisen müssen und wann sie weniger tragen

Die Daten für die CO₂-Kostenaufteilung liefern die Brennstoff- und Wärmelieferanten. Sie müssen auf jeder Rechnung die Emissionen in Kilogramm CO₂, den Emissionsfaktor, den Energiegehalt und den CO₂-Preisbestandteil ausweisen. Aus diesen Angaben berechnet der Vermieter die Einstufung. In der Heizkostenabrechnung muss er den Mieteranteil an den CO₂-Kosten, die Stufe des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen offenlegen.

Fehlen die Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung in der Abrechnung, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Vereinbarungen im Mietvertrag, die dem Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil aufbürden, sind unwirksam. Das gilt auch für Verträge, die vor 2023 geschlossen wurden.

Bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Gasvertrag übernimmt der Mieter die CO₂-Kostenaufteilung selbst. Er rechnet seine Stufe aus und fordert den Vermieteranteil zurück. Dafür hat er zwölf Monate ab der Abrechnung des Lieferanten Zeit, der Anspruch muss in Textform eingehen.

Der Vermieteranteil halbiert sich, wenn Vorschriften des öffentlichen Rechts einer wesentlichen Sanierung oder einem Heizungswechsel entgegenstehen. Als Beispiele führt der Gesetzgeber Denkmalschutz, einen Anschluss- und Benutzungszwang an ein Wärmenetz und Milieuschutzgebiete nach dem Baugesetzbuch an. Stehen Vorgaben sowohl der Sanierung als auch dem Heizungstausch im Weg, entfällt die Aufteilung ganz. Die Beweislast dafür trägt der Vermieter.

Warum Mieter bisher mehr als die Hälfte zahlen

Die Bundesregierung hatte die CO₂-Kostenaufteilung so angelegt, dass sich die Kosten über den gesamten Mietwohnungsbestand etwa hälftig verteilen. Im April 2026 legten Wirtschafts- und Bauministerium dem Bundestag den Ergebnisbericht zur Evaluation vor. Ein Konsortium unter Leitung des Öko-Instituts hatte dafür Verbrauchsdaten des Jahres 2023 von drei großen Abrechnungsdienstleistern ausgewertet.

Nach diesen Daten trugen Vermieter je nach Dienstleister nur 26 bis 36 Prozent der CO₂-Kosten. Die Gutachter nennen zwei Gründe. Die Stufen beruhen auf witterungsbereinigten Werten aus Energieausweisen, die den Verbrauch systematisch überschätzen. Außerdem sparten Haushalte seit der Energiekrise deutlich Gas, und niedrigere Stufen bedeuten einen höheren Mieteranteil.

Das Konsortium empfiehlt, die Stufen zu verschieben und künftige Verbrauchsminderungen einzurechnen. Eine CO₂-Kostenaufteilung auf Basis von Energieausweisen lehnt es ab, die Ministerien schließen sich an. Für die CO₂-Kostenaufteilung bei Fernwärme prüfen beide Häuser eine pauschale hälftige Teilung, weil Vermieter kaum Einfluss auf den Brennstoffmix des Versorgers haben. Über ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude wollen die Ministerien erst nach Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie entscheiden.

Beim Mieterschutz sehen die Forscher eine Lücke. Wechselt ein Vermieter auf einen teuren CO₂-armen Ersatzbrennstoff, muss der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot selbst beweisen. Die Ministerien kündigten an, bei der nächsten Novelle Regelungsbedarf zu prüfen. Die Stufentabelle im Gesetz gilt bislang unverändert, Stand Oktober 2026.

Wie Bundesregierung und EU die Rechnung ab 2027 verändern

Um wie viel Geld es bei der CO₂-Kostenaufteilung geht, hängt am CO₂-Preis. Das Kabinett beschloss am 12. August 2026, den Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne auch 2027 beizubehalten. Der Bundestag hat den Entwurf in erster Lesung beraten, der Bundesrat erhebt keine Einwände. Beschlossen ist die Verlängerung damit noch nicht (mehr dazu: CO₂-Preis eingefroren: Was die Entlastung wirklich kostet).

Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr den nationalen Preis ablösen. Die EU hat den Start dieses ETS2 um ein Jahr auf 2028 verschoben. Wie hoch der Preis dann ausfällt, ist offen. Mit jedem Euro mehr pro Tonne wächst der Betrag, der bei der CO₂-Kostenaufteilung auf Mieter und Vermieter entfällt (mehr dazu: Explodierende Heizkosten ab 2028? Das müssen Sie über den ETS2 wissen).

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, in Kraft seit dem 29. Juli 2026, kam eine Sonderregel zur CO₂-Kostenaufteilung hinzu. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss laut § 43 GModG ab 2029 steigende Anteile Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff einsetzen. Die Details zu dieser Pflicht stehen im Überblick zum Gasheizungsverbot.

Für solche neuen Anlagen endet in Mietwohnungen ab 2028 die CO₂-Kostenaufteilung nach Stufen. Vermieter und Mieter teilen sich die CO₂-Kosten und die Gasnetzentgelte dann hälftig. Ab 2029 teilen sie auch die Kosten des vorgeschriebenen grünen Brennstoffs, bis zu einem Anteil von 30 Prozent am gesamten Brennstoff.

Kleinvermieter mit höchstens sechs Wohnungen können sich auf einen Härtefall berufen und tragen dann nur den Anteil nach der Stufentabelle. Dafür muss unter anderem das Haus in Effizienzklasse G oder H fallen und die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegen.

In einem sehr schlechten Gebäude sinkt der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten mit der neuen Gasheizung damit von bis zu 95 auf 50 Prozent. In einem effizienten Haus steigt er von null auf die Hälfte. Wer nach dem Einbau am Ende welchen Teil der Heizkosten trägt, zeigt die Analyse Gasheizung erlaubt: Wer am Ende die Rechnung zahlt. Vier Mieter haben gegen das Gesetz bereits Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe eingelegt.

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